מדריך לרכישת דירה

איך מתכוננים לרכישת דירה

קולמוסים רבים נשתברו על הצורך להיזהר, בבואנו לרכוש נכס ובעיקר דירת מגורים. בכוונת הקונה בדרך כלל לחיות שם עם משפחתו לאורך שנים ולכן על הדירה להוות את מבצרו של אדם שם הוא מרגיש מוגן ובנוח.

מוגן מבחינת שכנים למאמר אחר אבל מוגן שלא יבוא אדם ויאמר לך מה אתם עושים כאן הרי זו דירה שלי החנות שייכת לי נחרב עליכם עולמכם הכסף יורד לטמיון ועוד צרות רבות וטובות.

כמו לפני מבצע שהצלחתו מותנית בכך שהוא תוכנן היטב כך גם ברכישת דירה יש צורך להשיג כמה שיותר מידע על הדירה.

אל בתי המשפט משכימים ומעריבים נפגעים רבים שהיו יכולים להציל עצמם לפני הכניסה לעסקה והנכס לא נבדק כראוי לפני הקניה.

בתי המשפט פסקו לא אחת כי כאשר יש עסקה של מוכר נכס האוחז במידע חשוב, אשר עלול לגרור חיוב כספי נוסף לקונה, צריך לחשוף אותו לעיני הקונה ולא יוכל אח"כ לומר שהסתמך על התרשמותו האישית וקליטת חושיו של הקונה למראית הבניין ומצבו או הדירה.

אך בסעיף 16 לחוק המכר סוייגה חובת הבדיקה ביחס לקונה, ונקבע כי אין לחייבוֹ בבדיקת מצבו של הנכס במקום בו "המוכר ידע או היה עליו לדעת" על אודות אי-ההתאמה. אשר-על-כן, רשאים המשיבים 1 ו-2 לטעון נגד אי-ההתאמה, ולדעתי לא יוכל הסעיף החוזי הנזכר למנעם מכך, רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו, אין בה די כדי להציל את המוכר" (ר' ע"א 8068/11 עיני נ' שיפריס [פורסם בנבו] (11.2.14) כהפניית התובעים; ע"א 8124/00 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ פ"ד נו (5) 198, 216 (2002)). ת"א (שלום קריות) 23721-05-15 דוד בן חמו נ' אודט צרפתי (נבו 06.06.2018)‏

הכנסת לא נשארה אדישה והוציאה תזכיר חוק לתיקון חוק המתווכים המסביר את החשיבות של גילוי המידע בטרם הרכישה (החוק אגב לא יצא עדיין לפועל ביוני 2021).

איך ומה בודקים בעת רכישת דירה?

​

אחת הבדיקות הראשוניות הינן הבדיקות הקנייניות בדיקות אלו נועדו לבחון מהן זכויותיו של המוכר בדירה:

א.     מהי הזכות הנמכרת, חכירה, הערת אזהרה, בעלות, בר-רשות;

ב.     כי המוכר הוא אכן הבעלים של אותה זכות ולא בן משפחה או נכס שהשתלט עליו המוכר;

ג.       אם אכן הוא הבעלים היכן רשומות הזכויות - רמ"י, חברה משכנת, לשכת רישום המקרקעין, פנקס השטרות, ההסתדרות הציונית;

ד.     שיש למוכר את הרשות והיכולת למכור ושלא נרשמה הערה מגבילה או הערה המצמצמת או מגבילה את זכויותיו של המוכר בדירה (כולל שעבודים), שלא נעשתה קודם לכן עסקה נוגדת , קיומם של רישומים נוספים כגון הסכם שיתוף וכיו"ב.

החוק והכנסת בדרך כלל באים להגן על רוכשי דירה מקבלן. אך במקרה של דירת יד שניה הדברים מוטלים על הקונה ויש לו פחות הגנות מאשר לרוכש הדירה מהקבלן.

בפסק דין שניתן בשנים האחרונות ת"א (י-ם) 20460/08 יעקב רובינגר נ' סשא שלומוב יצא ביהמ"ש והגן גם על רוכש יד שניה.

התובעים פנו לביהמ"ש בתביעה לפצותם בגין הטעיה בחוזה המכר. עיקר הטענה, בכך שהנתבעים (המוכרים) לא גילו שאין לבית היתר בניה, ואישור אכלוס ("טופס 4");

בנוסף נטען לאי גילוי פגמים נסתרים בבית וטענות נלוות. המדובר היה על בית הרוס ונטוש ואין חולק כי מצבו הפיזי הגלוי של הנכס היה בכי רע בעת החתימה על החוזה.

בנוסף, התובעים אישרו בהסכם, שבדקו את הנכס ומצאו אותו מתאים לצרכיהם וויתרו (באופן מסויג), על טענות בדבר טעות, אי התאמה, מומים ופגמים. כן אין חולק, כי במסגרת העבודות הרבות שביצעו התובעים להכשרת הבית למגורים, בצעו התובעים גם הם חריגות בניה.

למרות כל זה בימ"ש השלום קיבל את התביעה מהטעמים הבאים:

באשר לטענות התובעים בדבר אי גילוי פגמים נסתרים, ביהמ"ש קובע, מי שבמודע קונה נכס במצב ירוד ומן הסתם אף נותן לכך ביטוי במחירו, לא בנקל תשמענה מפיו טענות במישור זה. מה גם, שבאותו עניין ניתן לכך ביטוי מפורש בהסכם.

עם זאת, התקבלה טענת התובעים שהוסתרה מהם עובדת קיומן של חריגות בניה שלא ניתן להכשירן ושמקורן בנתבעים, כאשר עקב כך אין לנכס היתר.

ביהמ"ש קובע כי היה באי הגילוי הזה כדי לגלם הטעיה מהותית וממשית שירדה לשורש ההסכם;

בנוגע לטענה שעניינה בכך שהבית נמכר ללא טופס 4, נקבע כי אם נמכר נכס ללא אישור אכלוס, המוכר מחויב לתת לכך ביטוי ברור בהסכם. מה שלא נעשה כך בענייננו, אף עובדה זו עומדת לחובת הנתבעים.

ביהמ"ש חייב את הנתבעים בפיצוי התובעים בנזק הישיר ובנזקים נלווים שנגרמו להם. ובנוסף, כשני שליש מהפיצוי המוסכם בהסכם.

בהקשר זה נקבע, כי הסתרת עובדת קיומן של חריגות בניה בעטיין אין לנכס היתר ואין טופס 4 מהווים הפרה יסודית של ההסכם, וכי ניתן לקבוע בסבירות ממשית, שלו ידעו התובעים עובדה זו, לא היו מתקשרים בהסכם זה.

ברם, ביהמ"ש אינו מוצא לפסוק לתובעים את מלוא הפיצוי המוסכם, מהטעם שגם התובעים עצמם, ביצעו חריגות בניה בנכס.

לבסוף נקבע באותו עניין, כי אין ספק כי קיימת חובת גילוי ותום לב על המוכר, אך אין לגלגל האחריות לפתחו של המוכר, שהרי לעיתים במחיר התמורה נלקח בחשבון מצב הנכס.

עוד נקבע בפסה"ד כי אף על קונה נכס קיימת אחריות לבדיקת הממכר על כל המשתמע מכך ואל לקונה לזלזל בבדיקות אותם עליו לבצע, ובייחוד בדיקות בסיסיות כגון לגשת לרשויות ולבדוק את ההיתרים ותיק הבניין.

לבסוף נפסק שם:

כלל ועיקר: חוסר זהירות מצד קונה, אין בו כדי להכשיר התנהלות נעדרת תם לב מן הצד השני. העובדה, שאולי, יכול היה קונה להתאמץ ולגלות שהמוכר מטעה אותו, אינה מהווה הגנה למטעה, ומובטחני, שגם בא כח הנתבע מבין זאת. עמד על כך בית המשפט העליון בע"א 5393/03 אברהם פרג' נ' יעל מיטל, פ"ד נט(5) 337 בציינו: "הטענה כי היה על הקונים להיזהר על פי הכלל 'ייזהר הקונה' (caveat emptor) אינה פוטרת את המוכרים מחובת גילוי של עובדות מהותיות, מה גם שלאחר חקיקת חוק החוזים, חובת הגילוי מוטלת על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו. מקל וחומר, בוודאי שאין בכלל זה כדי להצדיק מסירה אקטיבית של מידע שגוי לרוכשים, כפי שנעשה במקרה דנן. זהירותו של קונה, ככל שחשובה וראויה היא, אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו כאמור [שם, 347].

הרשימה הקצרה שעשינו הינה כותרות לבדיקה רחבה של הנכס/הדירה בטרם רכישתה. בנוהג שבעולם אדם ברכישת רכב לוקח אותו לבדיקת מכון בדיקה ומן הראוי הוא שאדם שקונה נכס שעלותו היא עשרת מונים יותר מהרכב ייקח אותו לבדיקת המומחים על החוזה והזכויות לעורך דין המכיר ומבין בענייני מקרקעין.

עו"ד אמיר פוגל מתמחה במקרקעין ובמשפט מסחרי.

לייעוץ ראשוני, פרטים נוספים ובכל שאלה פנו אלינו כעת בטלפון: 03-6244994

המידע המוצג אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לו ואינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או הימנעות מהליכים.

כל המסתמך על המידע המופיע בכתבה עושה זאת על אחריותו בלבד. 

מדריך לרכישת דירה - עורך דין לרכישת דירה מומלץ